Calculadora Plusvalía Venta Vivienda 2025
Calcula el IRPF que tendrás que pagar por la ganancia patrimonial obtenida en la venta de tu vivienda. Introduce los datos de compra y venta y la herramienta calculará la tributación aplicando los tramos del ahorro, coeficientes de abatimiento y exenciones vigentes en 2025.
Plusvalia municipal, comision agencia, cancelacion hipoteca, etc.
ITP/IVA, notaria, registro, gestoria, etc.
Obras que incrementen el valor (no reparaciones).
Cómo funciona el cálculo de la plusvalía en IRPF
Cuando vendes un inmueble por un precio superior al de compra, generas una ganancia patrimonial que debe declararse en el IRPF. Esta ganancia se integra en la base imponible del ahorro, que tiene sus propios tramos impositivos diferenciados de la base general. En 2025 los tipos van del 19% al 28% según el importe de la ganancia.
El cálculo comienza determinando el valor de adquisición: el precio que pagaste por la vivienda, más los impuestos de la compra (ITP o IVA y AJD), gastos de notaría, registro y cualquier inversión o mejora realizada (no confundir con reparaciones de mantenimiento). A continuación se determina el valor de transmisión: el precio de venta menos los gastos inherentes a la venta (plusvalía municipal, comisiones de agencia, cancelación de hipoteca si aplica).
Si la vivienda fue adquirida antes del 31 de diciembre de 1994, puede aplicarse el régimen transitorio de coeficientes de abatimiento, que reduce la parte de ganancia generada antes del 20 de enero de 2006. Este beneficio está limitado a un valor de transmisión acumulado de 400.000 euros desde 2015.
Existen importantes exenciones: los mayores de 65 años están exentos si venden su vivienda habitual; para cualquier contribuyente, la ganancia puede quedar exenta total o parcialmente si reinvierte en otra vivienda habitual dentro de los dos años siguientes.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de IRPF por vender una vivienda?
La ganancia patrimonial tributa en la base del ahorro con tipos progresivos: 19% para los primeros 6.000 euros, 21% de 6.000 a 50.000 euros, 23% de 50.000 a 200.000 euros, 27% de 200.000 a 300.000 euros y 28% para ganancias superiores a 300.000 euros. Solo se paga sobre la ganancia neta, no sobre el precio total de venta.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial de una vivienda?
Se resta el valor de adquisición al valor de transmisión. El valor de adquisición incluye el precio de compra, impuestos, notaría, registro y mejoras realizadas. El valor de transmisión es el precio de venta menos gastos de la operación (plusvalía municipal, comisiones, etc.).
¿Estoy exento si reinvierto en vivienda habitual?
Sí. Si destinas el importe total obtenido de la venta a comprar otra vivienda habitual en un plazo de dos años (antes o después de la venta), la ganancia queda totalmente exenta. Si reinviertes solo una parte, la exención será proporcional al importe reinvertido.
¿Qué son los coeficientes de abatimiento?
Es un régimen fiscal transitorio que beneficia a los inmuebles comprados antes del 31 de diciembre de 1994. Permite reducir la ganancia un 11,11% por cada año de tenencia anterior al 20 de enero de 2006, hasta un máximo que elimina completamente esa parte de la ganancia. Solo se aplica si el valor acumulado de transmisiones desde 2015 no supera 400.000 euros.
¿Los mayores de 65 años están exentos por la venta de su vivienda?
Si la vivienda vendida es la habitual, sí: los mayores de 65 años gozan de exención total sin ningún requisito adicional. Si es un segundo inmueble, la ganancia puede quedar exenta siempre que el importe obtenido se destine a constituir una renta vitalicia asegurada en un plazo de seis meses, con un máximo de 240.000 euros.