Venta de Vivienda en la Renta 2026: Cuanto Pagas
Venta de vivienda en la Renta 2026: como declarar la ganancia
Si has vendido un inmueble en 2025, la ganancia obtenida debe incluirse en tu declaracion de la Renta 2026. La tributacion puede ser importante, pero existen exenciones que pueden reducirla a cero si las conoces.
En esta guia te explicamos como calcular la ganancia, cuanto pagas segun los tramos del ahorro, y como aplicar las exenciones por reinversion y por edad. Usa el simulador de renta para estimar el impacto en tu declaracion.
Como se calcula la ganancia patrimonial
La formula es sencilla:
Ganancia = Valor de transmision - Valor de adquisicion
Valor de adquisicion
Suma de todos estos conceptos:
- Precio de compra del inmueble
- Impuestos pagados en la compra (ITP, IVA, AJD)
- Gastos de compra: notaria, registro, gestoria
- Inversiones y mejoras realizadas (reformas que aumenten el valor, no reparaciones)
- Gastos de cancelacion de la hipoteca anterior (si aplica)
Valor de transmision
El precio de venta, menos estos gastos:
- Plusvalia municipal (IIVTNU) pagada
- Comision de la agencia inmobiliaria
- Gastos de cancelacion de hipoteca vinculada a la venta
- Certificado energetico y otros gastos de venta
Ejemplo practico
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra (2015) | 180.000 EUR |
| ITP (8%) | 14.400 EUR |
| Notaria + registro compra | 1.800 EUR |
| Valor de adquisicion | 196.200 EUR |
| Precio de venta (2025) | 260.000 EUR |
| Plusvalia municipal | -3.200 EUR |
| Comision agencia (3%) | -7.800 EUR |
| Valor de transmision | 249.000 EUR |
| Ganancia patrimonial | 52.800 EUR |
Tramos del ahorro: cuanto pagas
La ganancia por venta de inmuebles tributa en la base del ahorro:
| Tramo de ganancia | Tipo impositivo |
|---|---|
| Hasta 6.000 EUR | 19% |
| 6.000 - 50.000 EUR | 21% |
| 50.000 - 200.000 EUR | 23% |
| 200.000 - 300.000 EUR | 27% |
| Mas de 300.000 EUR | 28% |
En el ejemplo anterior (52.800 EUR de ganancia):
| Tramo | Base | Tipo | Cuota |
|---|---|---|---|
| Primer tramo | 6.000 EUR | 19% | 1.140 EUR |
| Segundo tramo | 44.000 EUR | 21% | 9.240 EUR |
| Tercer tramo | 2.800 EUR | 23% | 644 EUR |
| Total | 52.800 EUR | 11.024 EUR |
Calcula tu caso exacto con el simulador de renta.
Exencion por reinversion en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y con el dinero compras otra vivienda habitual en un plazo de 2 anos (antes o despues de la venta), la ganancia queda exenta de tributacion.
Requisitos:
- La vivienda vendida debe ser tu vivienda habitual (residencia continuada minimo 3 anos)
- La nueva vivienda tambien debe ser tu vivienda habitual
- El plazo para reinvertir es de 2 anos desde la venta
- Si reinviertes solo una parte, la exencion es proporcional
Ejemplo de reinversion parcial
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 260.000 EUR |
| Precio de compra nueva vivienda | 200.000 EUR |
| Porcentaje reinvertido | 76,9% |
| Ganancia total | 52.800 EUR |
| Ganancia exenta | 40.603 EUR |
| Ganancia que tributa | 12.197 EUR |
Exencion para mayores de 65 anos
Si tienes 65 anos o mas en el momento de la venta:
- Vivienda habitual: la ganancia esta totalmente exenta, sin necesidad de reinvertir
- Otros inmuebles: la ganancia puede estar exenta si reinviertes el importe total en una renta vitalicia en un plazo de 6 meses, con un maximo de 240.000 EUR
Coeficientes de abatimiento (inmuebles anteriores a 1995)
Si compraste el inmueble antes del 31 de diciembre de 1994, puedes aplicar los coeficientes de abatimiento del regimen transitorio, que reducen la ganancia generada hasta el 20 de enero de 2006.
Limitacion importante: estos coeficientes solo se aplican si el valor de transmision acumulado de todos los bienes a los que has aplicado este regimen no supera 400.000 EUR desde 2015.
Plusvalia municipal
La plusvalia municipal (IIVTNU) es un impuesto diferente que cobra el ayuntamiento. No debes confundirla con la ganancia patrimonial del IRPF:
- La plusvalia municipal se paga al ayuntamiento en un plazo de 30 dias habiles desde la venta
- Su importe se resta del valor de transmision en el IRPF (reduce la ganancia)
- Si la venta genera perdida patrimonial, puedes solicitar la no sujecion a la plusvalia
Errores comunes
- Olvidar sumar impuestos y gastos al valor de adquisicion — el ITP, notaria y registro reducen la ganancia
- No restar la plusvalia municipal del valor de transmision — es un gasto deducible
- Perder el plazo de reinversion — tienes exactamente 2 anos; si lo superas, pierdes la exencion
- No declarar aunque haya perdida — las perdidas patrimoniales se declaran y permiten compensar ganancias futuras
- Incluir reformas de mantenimiento — solo las mejoras que aumenten el valor cuentan como mayor valor de adquisicion
Resumen
| Situacion | Tributacion |
|---|---|
| Venta con ganancia | Base del ahorro (19-28%) |
| Reinversion vivienda habitual | Exenta (total o proporcional) |
| Mayor de 65 + vivienda habitual | Exenta sin reinversion |
| Mayor de 65 + renta vitalicia | Exenta hasta 240.000 EUR |
| Inmueble pre-1995 | Coeficientes de abatimiento |
| Venta con perdida | Declarar para compensar |
Simula tu declaracion con el simulador de renta para ver el impacto real de la venta en tu resultado.