Alquilar una habitación: cómo tributa en el IRPF 2026

Alquilar una habitación se ha convertido en una fuente de ingresos habitual para miles de propietarios españoles, y el último informe de idealista lo confirma: entre abril y junio de 2026 la oferta de habitaciones en piso compartido creció un 12% respecto al año anterior, con un precio medio de 425 € al mes. El problema es que muchos de esos propietarios declaran mal ese dinero, y en las dos direcciones: unos se olvidan de una reducción del 50% a la que tienen derecho, y otros deducen gastos que no les corresponden.

Esta guía explica cómo tributa exactamente el alquiler de una habitación en el IRPF, qué se puede deducir y cuál es el error que más caro sale.

Qué ha pasado

idealista publicó el 24 de agosto de 2026 su informe trimestral del mercado de habitaciones, con datos del segundo trimestre del año:

• La oferta de habitaciones creció un 12% interanual, y la demanda subió también un 12%.
• El precio medio en España se sitúa en 425 € al mes, un 1% más que un año antes.
• Las capitales más caras son Barcelona (600 €), Palma y Madrid (550 €) y San Sebastián (500 €); las más asequibles, Jaén y Badajoz (250 €).
• El número de habitaciones disponibles creció en 35 capitales, con Valencia destacando con un 52%.

Son datos de un portal inmobiliario privado, no estadística oficial. Lo que sí es normativa, y no ha cambiado este año, es cómo tributan esos ingresos.

A quién afecta y desde cuándo

Afecta a cualquier propietario que cobre por una habitación, tanto si alquila varias habitaciones de un piso en el que no vive como si alquila una habitación de su propia casa.

En los dos casos, los ingresos son rendimientos del capital inmobiliario: se declaran en la base general del IRPF y tributan a tu tipo marginal, sumados al sueldo o a los ingresos de tu actividad. No hay retención: el inquilino particular no te retiene nada, así que todo el impuesto aparece de golpe en la declaración.

La clave está en la reducción del artículo 23.2 de la Ley del IRPF. Durante años hubo dudas sobre si se podía aplicar al alquiler por habitaciones, porque la ley habla de arrendamiento «de bienes inmuebles destinados a vivienda». La Dirección General de Tributos lo resolvió en la consulta vinculante V0412-25, de 20 de marzo de 2025: la reducción sí se aplica al arrendamiento por habitaciones, siempre que se acredite que la habitación se destina a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino, mediante un contrato de arrendamiento de vivienda sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos y sin que exista actividad económica.

Los porcentajes vigentes, según el manual del IRPF de la Agencia Tributaria, son estos:

Reducción	Requisito
90%	Nuevo contrato en zona de mercado residencial tensionado, con la renta rebajada más de un 5% respecto al contrato anterior
70%	Primer alquiler en zona tensionada con inquilino de 18 a 35 años, o alquiler social a través de entidad pública o sin ánimo de lucro
60%	Vivienda rehabilitada con obras terminadas en los dos años anteriores a la firma del contrato
50%	Resto de alquileres de vivienda (caso general)
60%	Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 (régimen transitorio)

Ojo con el requisito de permanencia, porque es donde se cae la mayoría: la habitación alquilada por temporada no da derecho a la reducción. Y aquí hay un conflicto abierto. La DGT sostiene desde la consulta V3019-17 que alquilar habitaciones a estudiantes por el tiempo del curso universitario no permite aplicar la reducción; algunos tribunales opinan lo contrario, como el Tribunal Superior de Justicia de Galicia en una sentencia de 28 de febrero de 2024. Pero el criterio que aplicará Hacienda al revisar tu declaración sigue siendo el restrictivo: si alquilas a estudiantes de septiembre a junio y aplicas la reducción, asumes un riesgo real de comprobación.

Cuánto dinero supone

Lo que diferencia al alquiler de una habitación del alquiler de un piso completo no es el tipo de renta: es el prorrateo. Solo puedes deducir los gastos en la proporción que corresponde a la parte alquilada. El criterio de la DGT es prorratear por dos factores a la vez: los metros cuadrados de la habitación (más su parte proporcional de zonas comunes) y los días que ha estado efectivamente arrendada.

Ejemplo orientativo. Alquilas una habitación de tu vivienda habitual todo el año por 425 € al mes, y esa habitación con su parte de zonas comunes supone el 25% de la casa:

1. Ingresos: 425 × 12 = 5.100 €.
2. Gastos anuales de la vivienda completa: 400 € de IBI + 720 € de comunidad + 300 € de seguro + 1.800 € de intereses de hipoteca = 3.220 €. Imputable el 25%: 805 €.
3. Amortización: 3% del valor de construcción (supongamos 90.000 €) = 2.700 €. Imputable el 25%: 675 €.
4. Rendimiento neto: 5.100 − 805 − 675 = 3.620 €.
5. Reducción del 50%: −1.810 €.
6. Rendimiento a declarar: 1.810 €. A un tipo marginal del 30%, unos 543 € de IRPF.

De 5.100 € cobrados te quedan unos 4.557 €. Ahora compara con las alternativas, siempre a un tipo marginal del 30% y como estimación orientativa:

Supuesto	Rendimiento a declarar	IRPF estimado
Declarado bien, con gastos y reducción del 50%	1.810 €	543 €
Declarado «en bruto», sin deducir gastos ni aplicar reducción	5.100 €	1.530 €
No declarado y detectado por Hacienda	3.620 € (sin reducción)	1.086 € + sanción

La diferencia entre la primera y la segunda fila —casi 1.000 € al año— es puro desconocimiento: gente que declara el ingreso íntegro por miedo a equivocarse.

Y la tercera fila esconde el detalle más importante de todo el artículo. La reducción del artículo 23.2 solo se aplica sobre rendimientos que hayas calculado tú en una autoliquidación presentada antes de que Hacienda inicie un procedimiento de comprobación, verificación o inspección. Traducido: si no declaras la habitación y te pillan, no pierdes solo la partida; pierdes el derecho a la reducción del 50% en ese ejercicio, y encima se suma la sanción.

Dos precisiones más que suelen generar dudas: la parte de la casa que sigues habitando no genera imputación de rentas (tu vivienda habitual está excluida, así que por el 75% que ocupas no declaras nada), y el alquiler de vivienda está exento de IVA, salvo que prestes servicios propios de la industria hotelera.

Qué puedes hacer ahora

• Calcula tu caso concreto con la calculadora para declarar el alquiler. Acabamos de añadirle una casilla de arrendamiento parcial: marcas el porcentaje de superficie alquilada y los días, y el prorrateo de gastos y amortización se aplica solo.
• Pon el contrato por escrito y como arrendamiento de vivienda, sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, y guarda las pruebas del uso como vivienda del inquilino (empadronamiento en esa dirección, domiciliaciones, correspondencia). Es lo que sostiene la reducción del 50% en una comprobación.
• Mide el m² de la habitación y calcula su porcentaje real sobre la superficie de la vivienda: es el número del que depende todo el prorrateo.
• Comprueba si estos ingresos te obligan a declarar con el test de obligación de declarar, sobre todo si hasta ahora no presentabas.
• Estima el impacto total en tu declaración con el simulador de renta, y revisa las deducciones autonómicas de tu comunidad.

Si además tienes un piso entero arrendado, el detalle completo de gastos y amortización está en la guía para declarar el alquiler en la Renta 2026. Y si eres tú quien paga por una habitación, mira qué puedes desgravar como inquilino en la guía de la deducción por alquiler.

En resumen

• La oferta de habitaciones creció un 12% interanual en el segundo trimestre de 2026 y el precio medio es de 425 €/mes (Barcelona 600 €, Jaén 250 €), según idealista.
• Los ingresos son rendimientos del capital inmobiliario, van a la base general y no llevan retención.
• La DGT admite la reducción del 50% en el alquiler por habitaciones (consulta V0412-25) si se acredita que es la vivienda habitual permanente del inquilino.
• Los gastos y la amortización se deducen prorrateados por superficie y por días alquilados, no al 100%.
• El alquiler por temporada —y, según el criterio de la DGT, el de curso escolar a estudiantes— no da derecho a la reducción, aunque algunos tribunales discrepan.
• Si no lo declaras y Hacienda lo detecta, pierdes la reducción además de la sanción: la reducción solo vale si la aplicas tú antes de cualquier comprobación.

Información orientativa actualizada a 25 de agosto de 2026. Los ejemplos numéricos son estimaciones y no sustituyen al asesoramiento profesional ni a la información oficial de la Agencia Tributaria.