Deducción por hipoteca en la Renta 2026: requisitos
Contenido elaborado por el equipo editorial de CalculadoraRenta.es a partir de fuentes oficiales (AEAT y BOE). Cómo verificamos los datos.
Deducción por hipoteca en la Renta 2026
La deducción por inversión en vivienda habitual es una de las más valiosas del IRPF, pero desde 2013 solo pueden aplicarla quienes compraron su vivienda antes de esa fecha. Si tienes derecho, puedes ahorrarte hasta 1.356 € al año por titular.
En esta guía te explicamos los requisitos, cómo se calcula, qué gastos se incluyen y qué deducciones autonómicas complementarias existen. Si tu hipoteca es variable y está a punto de revisarse, calcula el efecto conjunto de la cuota y la deducción en la calculadora de revisión de hipoteca con el euríbor; para el ahorro global de la declaración, usa el simulador de renta.
Requisito principal: vivienda adquirida antes del 1 de enero de 2013
La deducción estatal se suprimió el 1 de enero de 2013, pero la disposición transitoria decimoctava de la Ley del IRPF mantiene un régimen transitorio para quien cumpla estas condiciones:
- Adquiriste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013, o satisficiste cantidades antes de esa fecha para construirla.
- Practicaste la deducción por esa vivienda en un periodo impositivo devengado antes de 2013. Hay una excepción: no se exige cuando no pudiste deducir porque todavía no habías superado lo invertido en viviendas habituales anteriores que ya habías deducido (el antiguo artículo 68.1.2.ª).
- La vivienda sigue siendo tu residencia habitual (residencia continuada durante al menos tres años, salvo circunstancias que exijan el cambio).
Lo que da acceso al régimen transitorio es la fecha de adquisición de la vivienda, no la del préstamo. Por eso una subrogación o una novación posterior sobre el préstamo que financia esa misma vivienda no rompe el derecho, siempre que el nuevo préstamo siga destinado a ella.
Cuánto puedes deducir
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Base máxima de deducción | 9.040 €/año por contribuyente |
| Porcentaje de deducción | 15 % |
| Deducción máxima | 1.356 €/año por contribuyente |
La deducción se divide en dos tramos:
- Tramo estatal: 7,5 % sobre la base (máx. 678 €), del artículo 68.1 en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012.
- Tramo autonómico: 7,5 % sobre la base (máx. 678 €) cuando la comunidad no ha aprobado un porcentaje propio, según el artículo 78.2. Cataluña sí lo aprobó y lo eleva al 9 % en determinados supuestos.
Declaración conjunta o individual
El límite de 9.040 € es por contribuyente. En tributación conjunta no se duplica: el artículo 84.2 de la Ley del IRPF dispone que los importes y límites cuantitativos se aplican «en idéntica cuantía», sin elevarse ni multiplicarse por el número de miembros de la unidad familiar.
Consecuencia práctica: un matrimonio con la hipoteca al 50 % que declare por separado tiene 9.040 € de base cada uno, hasta 2.712 € de deducción conjunta. En conjunta, el techo sigue siendo 1.356 €. Merece la pena compararlo en la calculadora de declaración conjunta o individual, teniendo en cuenta que hay más variables en juego.
Qué gastos se incluyen en la base de deducción
Puedes sumar todo lo satisfecho en el año por la adquisición de la vivienda:
- Amortización del capital del préstamo hipotecario, incluidas las amortizaciones anticipadas.
- Intereses del préstamo.
- Primas de los seguros de vida y de daños vinculados, cuando su contratación figura entre las condiciones del préstamo hipotecario. Si contrataste el seguro por tu cuenta y no era condición de la entidad, no entra.
- Coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios.
- Gastos de formalización (notaría, registro, ITP o IVA de la compra, gestoría, tasación), solo en el año en que se pagaron.
Ejemplo práctico
Estimación orientativa para una hipoteca con un único titular:
| Concepto mensual | Importe |
|---|---|
| Capital amortizado | 450 € |
| Intereses | 180 € |
| Seguro de hogar exigido por el banco | 25 € |
| Total mensual | 655 € |
| Total anual | 7.860 € |
Deducción: 15 % de 7.860 € = 1.179 € de ahorro en la declaración.
Si además amortizas anticipadamente hasta llegar a los 9.040 € de base, la deducción sube a 1.356 €.
Amortización anticipada: la estrategia que más rinde
Si tus pagos anuales no llegan a 9.040 €, puede compensar hacer una amortización anticipada antes del 31 de diciembre para agotar la base.
| Pagos anuales | Amortización extra | Base deducción | Deducción (15 %) |
|---|---|---|---|
| 7.000 € | 0 € | 7.000 € | 1.050 € |
| 7.000 € | 2.040 € | 9.040 € | 1.356 € |
| Ahorro extra | 306 € |
Esos 2.040 € de amortización extra generan 306 € de ahorro fiscal, un 15 % de retorno sobre la cantidad aportada, además del ahorro de intereses futuros.
Un matiz de calendario que conviene tener presente: si tu hipoteca es variable y el euríbor sube, las propias cuotas ordinarias cubren más base, así que cada año necesitas aportar menos para llegar al mismo tope. Lo tienes desarrollado con números en el análisis de cuánto sube tu hipoteca con el euríbor y qué parte te devuelve Hacienda.
Requisitos que se olvidan
- Obligación de declarar: quien aplica el régimen transitorio está obligado a presentar declaración aunque no alcance los umbrales de renta. Compruébalo en la calculadora de quién está obligado a declarar.
- Comprobación de la situación patrimonial: el artículo 70.1 exige que el patrimonio del contribuyente haya aumentado al menos en la cuantía de las inversiones realizadas, sin computar intereses ni otros gastos de financiación.
Qué pasa si compré después de 2013
No puedes aplicar la deducción estatal. Algunas comunidades autónomas sí mantienen deducciones propias por adquisición o alquiler de vivienda, con requisitos de edad, renta o zona. Consulta las deducciones autonómicas de tu comunidad.
Deducciones autonómicas complementarias
Varias comunidades ofrecen deducciones adicionales por vivienda para jóvenes, familias numerosas o zonas rurales, y son compatibles con la estatal porque actúan en tramos distintos del impuesto. Revisa siempre las dos en la guía de deducciones autonómicas.
Errores comunes
- No incluir los seguros vinculados — el de hogar y el de vida cuentan si su contratación era condición del préstamo.
- Presentar conjunta sin calcularlo — con dos titulares, la individual duplica el límite de 9.040 €.
- Creer que se pierde el derecho por saltarse un año — no es así. El requisito mira a un periodo anterior a 2013; dejar de aplicarla un ejercicio posterior no cancela el régimen transitorio, y las declaraciones de los cuatro últimos años se pueden rectificar.
- No amortizar anticipadamente — desaprovechar la base máxima de 9.040 € es dejar dinero sobre la mesa.
- Confundir reforma con rehabilitación — una reforma ordinaria no entra en la base. Solo la rehabilitación en sentido técnico, con los requisitos del Reglamento del IRPF, da derecho a deducción.
Resumen
| Requisito | Detalle |
|---|---|
| Fecha de adquisición | Antes del 1 de enero de 2013 |
| Base máxima | 9.040 €/año por contribuyente |
| Deducción máxima | 1.356 €/año por contribuyente (15 %) |
| Vivienda habitual | Residencia continuada mínimo 3 años |
| Declaración conjunta | El límite no se duplica (art. 84.2 LIRPF) |
Calcula el efecto de tu próxima revisión en la calculadora de hipoteca y euríbor, estima el ahorro global con el simulador de renta y revisa si tu comunidad ofrece deducciones adicionales en deducciones autonómicas.
Información orientativa basada en la normativa vigente. Los ejemplos numéricos son estimaciones. No sustituye al asesoramiento profesional ni a la información oficial de la Agencia Tributaria. Actualizado el 31 de agosto de 2026.