Plusvalía municipal 2026: los coeficientes que no llegaron a subir

La plusvalía municipal es el impuesto que más sorpresas da al vender o heredar un piso: no lo cobra Hacienda sino el ayuntamiento, se calcula sobre una cifra que casi nadie tiene a mano —el valor catastral del suelo— y desde 2021 se puede calcular de dos maneras distintas, con la obligación de pedir la que más conviene. A eso se le ha sumado en 2026 un lío normativo que ha dejado a mucha gente calculando con la tabla equivocada: los coeficientes subieron el 1 de enero y volvieron atrás veintisiete días después.

Qué ha pasado con los coeficientes de 2026

El artículo 18 del Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre, aprobó una tabla de coeficientes máximos más alta para el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, con efectos desde el 1 de enero de 2026. Un mes después, el Congreso de los Diputados derogó ese decreto-ley: la Resolución de 27 de enero de 2026 que publica el acuerdo salió en el BOE del día 28.

El efecto es el que refleja hoy el texto consolidado del artículo 107.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales: la tabla vigente vuelve a ser la del artículo 24 del Real Decreto-ley 8/2023, la misma que rige desde el 1 de enero de 2024. Solo las transmisiones devengadas entre el 1 y el 27 de enero de 2026 se liquidan con la tabla alta.

No es la primera vez. En diciembre de 2024 el Real Decreto-ley 9/2024 hizo exactamente la misma subida y el Congreso lo derogó el 23 de enero de 2025. Dos años seguidos, el mismo movimiento y el mismo desenlace.

A quién afecta y desde cuándo

Afecta a cualquiera que venda, herede o reciba en donación un inmueble urbano en España. La plusvalía municipal se devenga en la fecha de la transmisión —en una herencia, el día del fallecimiento, no el de la aceptación— y es esa fecha la que decide qué tabla se aplica.

Conviene fijarse en que la tabla decaída no era peor para todo el mundo. Comparando los dos extremos:

Periodo de generación	Tabla vigente (RD-ley 8/2023)	Tabla decaída (RD-ley 16/2025)
2 años	0,14	0,15
8 años	0,19	0,23
12 años	0,09	0,11
19 años	0,23	0,22
20 años o más	0,40	0,35

Que la subida decayera abarata bastante los tramos medios —a los ocho años, la diferencia es de un 21 % de cuota— pero encarece los periodos largos: quien vende un piso que lleva veinte años en la familia paga con 0,40 en vez de con 0,35.

Cuánto dinero supone

Un ejemplo, con cifras redondas y carácter orientativo. Un piso comprado en mayo de 2016 y vendido en mayo de 2026, en un municipio con el tipo máximo del 30 %:

• Valor catastral total: 100.000 €, de los cuales 40.000 € son suelo.
• Periodo de generación: 10 años completos → coeficiente 0,12.

Por el método objetivo: 40.000 € × 0,12 = 4.800 € de base imponible. Al 30 %, 1.440 € de cuota.

Ahora supongamos que se compró por 180.000 € y se vende por 190.000 €. Por el método real, el incremento es de 10.000 €, y como el suelo representa el 40 % del valor catastral, solo 4.000 € se atribuyen al terreno. Base imponible de 4.000 € y cuota de 1.200 €. Se ahorran 240 €, un 17 % menos.

Y si ese mismo piso se vendiera por 175.000 €, no habría incremento de valor del terreno: la transmisión estaría no sujeta por el artículo 104.5 y la cuota sería cero.

Dos avisos sobre el método real que cuestan dinero:

1. No se aplica solo. El artículo 107.5 dice que se toma el incremento real a instancia del sujeto pasivo. Hay que pedirlo al declarar y aportar la escritura de compra y la de venta. Quien no dice nada, paga por el objetivo.
2. No se suman los gastos. Ni el ITP de la compra, ni la notaría, ni la comisión de la inmobiliaria: el artículo 104.5 excluye expresamente gastos y tributos. Aquí es al revés que en el IRPF, donde esos gastos sí engordan el valor de adquisición.

Qué puedes hacer ahora

• Busca el valor catastral del suelo, no el total. Viene desglosado en el recibo del IBI y en la sede del Catastro. Confundirlos multiplica la cuota por dos o por tres. Con ese dato, la calculadora de plusvalía municipal te da los dos métodos y se queda con el más barato.
• Comprueba la ordenanza de tu ayuntamiento. Los coeficientes y el tipo del artículo 107.4 y del 108.1 son máximos legales: cada municipio fija los suyos por debajo. El tipo no puede pasar del 30 %.
• Si has heredado, mira la bonificación. El artículo 108.4 permite bonificar hasta el 95 % de la cuota cuando hereda un descendiente, el cónyuge o un ascendiente, pero es potestativa y muchas ordenanzas la condicionan a que fuera la vivienda habitual del fallecido. Calcula el resto de la factura con la calculadora del impuesto de sucesiones.
• Cuenta los plazos desde el devengo. Treinta días hábiles en una venta o una donación; seis meses desde el fallecimiento en una herencia, prorrogables hasta un año si lo pides dentro de esos seis primeros meses. Corren en paralelo a los del impuesto de sucesiones, así que las dos prórrogas se piden a la vez.
• Si vendes, calcula también el IRPF. Son dos impuestos distintos sobre la misma operación: la ganancia patrimonial por la venta de la vivienda se declara en la renta, y la cuota que hayas pagado al ayuntamiento resta como gasto en ese cálculo.
• Si estás decidiendo entre donar en vida o dejarlo en herencia, mete la plusvalía municipal en la comparación: en la donación la paga quien recibe y no hay bonificación posible; en la herencia también la paga quien recibe, pero puede haber hasta un 95 % de descuento. La calculadora de donar o heredar compara el resto de la factura.

Un detalle que se pasa por alto: el periodo de generación se cuenta en años completos, sin fracciones, y está topado en veinte años. Entre el año 12 y el 15 el coeficiente se queda plano en 0,09, pero del 18 al 19 salta de 0,17 a 0,23. Si la venta está cerca de un cambio de tramo, merece la pena calcular las dos fechas antes de firmar.

En resumen

• Los coeficientes de la plusvalía municipal vigentes hoy son los de 2024: el Congreso derogó el 27 de enero de 2026 el decreto-ley que los había subido el 1 de enero.
• Solo las transmisiones devengadas entre el 1 y el 27 de enero de 2026 van con la tabla alta.
• Hay dos métodos de cálculo y se aplica el más barato, pero el real hay que pedirlo aportando las dos escrituras.
• Si el terreno no se ha revalorizado, la transmisión no está sujeta, aunque igualmente hay que declararla y acreditarlo.
• El impuesto grava solo el suelo: el dato que hay que buscar es el valor catastral del suelo, no el valor catastral total ni el precio de mercado.

Información orientativa elaborada a partir del texto consolidado del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDLeg 2/2004), del Real Decreto-ley 8/2023, del Real Decreto-ley 16/2025 y de la Resolución del Congreso de 27 de enero de 2026. Los coeficientes, el tipo de gravamen y las bonificaciones concretas los fija la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento dentro de esos máximos: compruébalos antes de presentar. Los ejemplos numéricos son estimaciones. Actualizado el 6 de septiembre de 2026.