Calculadora de la plusvalía municipal
Calcula el impuesto que te cobra el ayuntamiento al vender, heredar o donar un piso, por los dos métodos que permite la ley desde 2021, y quédate con el que menos pague. Si el terreno no se ha revalorizado, la calculadora te dirá que la transmisión no está sujeta.
Los coeficientes vigentes en 2026 son los mismos de 2024. El Real Decreto-ley 16/2025 los subió con efectos desde el 1 de enero, pero el Congreso lo derogó por Resolución de 27 de enero de 2026 (BOE del día 28) y la tabla volvió atrás. Es el segundo año seguido que pasa: la subida de 2025 decayó igual. Los que usa esta calculadora son los del artículo 24 del Real Decreto-ley 8/2023, que es lo que hoy marca el texto consolidado del artículo 107.4.
Cambia quién paga el impuesto y en qué plazo hay que declararlo.
Cuándo compraste tú el inmueble.
La fecha de la escritura de compraventa: ahí se devenga el impuesto (art. 109.1.a).
Del inmueble completo. Viene desglosado en el recibo del IBI como «valor del suelo», y también en la sede del Catastro.
Suelo más construcción, del mismo recibo. Hace falta para poder comparar con el método real.
Lo fija cada ordenanza municipal y no puede pasar del 30 % (art. 108.1). Si no lo sabes, deja el máximo: verás el peor escenario.
Método real (opcional, pero suele salir más barato)
Los valores de las dos escrituras, del inmueble completo y sin sumar gastos ni impuestos (art. 104.5). Si los rellenas, se calculan los dos métodos y se aplica el que menos pague. Si el inmueble no se ha revalorizado, saldrá no sujeto.
Qué es exactamente la plusvalía municipal
Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) y lo cobra el ayuntamiento, no Hacienda. Grava una sola cosa: lo que se ha revalorizado el suelo desde que se adquirió hasta que se transmite. La construcción no entra. Por eso un ático reformado y el bajo del mismo edificio pueden pagar cifras muy distintas aunque se vendan por lo mismo.
Se paga en tres situaciones: cuando se vende un inmueble urbano, cuando se hereda y cuando se dona. Los terrenos rústicos no están sujetos (art. 104.2). Y no sustituye al IRPF: quien vende paga las dos cosas, la plusvalía municipal al ayuntamiento y la ganancia patrimonial en la declaración de la renta a Hacienda. La buena noticia es que la cuota municipal se resta como gasto al calcular esa ganancia.
Los dos métodos: elige el que menos pague
Hasta 2021 solo había una fórmula, y el Tribunal Constitucional la anuló en la sentencia 182/2021 porque presumía siempre un incremento de valor. El Real Decreto-ley 26/2021 rehízo el impuesto y desde entonces conviven dos maneras de calcular la base imponible. La ley permite quedarse con la menor, pero a instancia del sujeto pasivo: si no lo pides, se te aplica el objetivo.
Método objetivo (art. 107.1 a 107.4)
Se multiplica el valor catastral del suelo en la fecha de la transmisión por un coeficiente que depende de los años completos que hayas tenido el inmueble. Nada más. No mira lo que pagaste ni lo que has cobrado.
El valor catastral del suelo no es el valor catastral total: viene desglosado en el recibo del IBI y en la sede electrónica del Catastro. Confundirlos es el error más caro de todos, porque en un piso de ciudad el suelo suele ser entre el 30 % y el 60 % del valor catastral.
Método real (arts. 104.5 y 107.5)
Se toma la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición que constan en las escrituras y se le aplica la proporción que el suelo representa sobre el valor catastral total. Dos detalles del articulado que cambian el resultado:
- No se computan los gastos ni los tributos de la operación. Ni el ITP que pagaste al comprar, ni la notaría, ni la comisión de la inmobiliaria. El art. 104.5 lo dice expresamente. Aquí sí se diferencia del IRPF, donde esos gastos sí suman al valor de adquisición.
- Si Hacienda o el ayuntamiento han comprobado un valor superior al de la escritura, se toma el mayor de los dos.
El método real suele ganar cuando el inmueble se ha revalorizado poco, cuando se compró en el pico de 2006-2008, o cuando se heredó hace poco y el valor declarado entonces ya era alto.
Coeficientes vigentes en 2026
Son máximos legales: cada ayuntamiento fija los suyos en su ordenanza fiscal y pueden ser menores, nunca mayores. Si una ordenanza se queda por encima del nuevo máximo tras una actualización, el art. 107.4 obliga a aplicar directamente el máximo legal hasta que la ordenanza se corrija.
| Periodo de generación | Coeficiente vigente | Tabla decaída del RD-ley 16/2025 |
|---|---|---|
| Inferior a 1 año | 0,15 | 0,16 |
| 1 año | 0,15 | 0,15 |
| 2 años | 0,14 | 0,15 |
| 3 años | 0,14 | 0,15 |
| 4 años | 0,16 | 0,16 |
| 5 años | 0,18 | 0,18 |
| 6 años | 0,19 | 0,20 |
| 7 años | 0,20 | 0,22 |
| 8 años | 0,19 | 0,23 |
| 9 años | 0,15 | 0,21 |
| 10 años | 0,12 | 0,16 |
| 11 años | 0,10 | 0,13 |
| 12 años | 0,09 | 0,11 |
| 13 años | 0,09 | 0,10 |
| 14 años | 0,09 | 0,10 |
| 15 años | 0,09 | 0,10 |
| 16 años | 0,10 | 0,10 |
| 17 años | 0,13 | 0,12 |
| 18 años | 0,17 | 0,16 |
| 19 años | 0,23 | 0,22 |
| Igual o superior a 20 años | 0,40 | 0,35 |
Columna izquierda: art. 24 del Real Decreto-ley 8/2023, en vigor desde el 1 de enero de 2024 y restaurado el 28 de enero de 2026. Columna derecha: art. 18 del Real Decreto-ley 16/2025, que solo rigió para los devengos entre el 1 y el 27 de enero de 2026. Si vendiste o heredaste en esa ventana, tu liquidación va con la columna de la derecha.
Merece la pena mirar la comparación: la tabla decaída era más cara en los tramos medios (a los ocho años, 0,23 frente a 0,19) pero más barata a partir de veinte años (0,35 frente a 0,40). Que decayera no beneficia a todo el mundo por igual.
El periodo de generación se cuenta en años completos
El art. 107.4 es muy literal: «se tomarán años completos, es decir, sin tener en cuenta las fracciones de año». Diez años y once meses son diez años. Y el periodo está topado en veinte años (art. 107.1): quien lleva cuarenta años con un piso paga lo mismo que quien lleva veinte.
Desde 2021 sí tributan las operaciones de menos de un año, que antes quedaban fuera. En ese caso el coeficiente anual se prorratea por meses completos: vender a los siete meses aplica 0,15 × 7/12 = 0,0875.
Vender justo antes de cumplir un año más de tenencia puede salir más caro o más barato según el tramo: entre el año 12 y el 15 el coeficiente se queda plano en 0,09, pero del 18 al 19 salta de 0,17 a 0,23. Antes de firmar, calcula las dos fechas.
Quién paga y en qué plazo
| Transmisión | Quién paga (art. 106) | Plazo (art. 110.2) |
|---|---|---|
| Venta | El vendedor | 30 días hábiles desde la escritura |
| Donación | Quien recibe (el donatario) | 30 días hábiles desde la escritura |
| Herencia | El heredero o legatario | 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables a 1 año |
En una herencia el impuesto se devenga el día del fallecimiento, no el día en que se firma la aceptación. Es la misma fecha que manda en el impuesto de sucesiones, así que los dos plazos de seis meses corren en paralelo y conviene pedir las dos prórrogas a la vez si hace falta.
Muchos ayuntamientos tienen establecida la autoliquidación: no esperes una carta, el plazo corre igual y presentar tarde acarrea recargo. Si el municipio trabaja por liquidación, te llegará la notificación con su propio plazo de ingreso.
Bonificaciones: hasta el 95 %, pero potestativas
El art. 108.4 permite a las ordenanzas bonificar hasta el 95 % de la cuota en las transmisiones por causa de muerte a favor de descendientes y adoptados, cónyuges y ascendientes y adoptantes. Es una posibilidad, no una obligación: hay municipios que no la recogen y otros que la condicionan a que el inmueble fuera la vivienda habitual del fallecido o a que el heredero la mantenga unos años.
No existe una bonificación equivalente para las ventas ni para las donaciones. Si estás decidiendo entre las dos vías, la plusvalía municipal es una pieza más del cálculo: compárala con el resto en la calculadora de donar o heredar una vivienda.
Errores que salen caros
- Usar el valor catastral total en vez del valor del suelo. Multiplica la cuota por dos o por tres.
- No pedir el método real. El art. 107.5 exige que lo solicite el sujeto pasivo aportando las escrituras. Si no dices nada, pagas por el objetivo aunque el real sea la mitad.
- Sumar los gastos al comparar valores. En el método real no se computan gastos ni tributos. En el IRPF sí: son cálculos distintos con reglas distintas.
- Dar por hecho que vender con pérdidas no hay que declararlo. La no sujeción del art. 104.5 hay que pedirla y acreditarla con los títulos.
- Dejar pasar los treinta días hábiles. El recargo por presentar fuera de plazo empieza en el 1 % y sube un punto por mes.
- Pactar en el contrato que la paga el comprador. Entre particulares ese pacto vale, pero frente al ayuntamiento el obligado sigue siendo el vendedor: si el comprador no paga, te reclaman a ti.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de plusvalía municipal por un piso?
Depende del valor catastral del suelo, de los años de tenencia y del tipo de tu ayuntamiento. Un piso con 40.000 € de valor catastral de suelo vendido a los diez años, con el coeficiente vigente de 0,12 y el tipo máximo del 30 %, sale a 1.440 €. Con el método real, si se compró por 180.000 € y se vende por 190.000 €, la base baja a 4.000 € y la cuota a 1.200 €. Son estimaciones orientativas.
¿Se puede reclamar la plusvalía municipal pagada de más?
Depende de cómo se liquidara y de cuándo. Las liquidaciones firmes anteriores a la sentencia 182/2021 quedaron blindadas por la propia sentencia, que limitó sus efectos. Las autoliquidaciones sí se pueden rectificar dentro del plazo de prescripción de cuatro años si se acredita que no hubo incremento de valor o que la base real era menor. Es un asunto que conviene consultar con un profesional, porque cada caso depende de la fecha y de la vía por la que se ingresó.
¿Hay que pagar plusvalía municipal por heredar la vivienda de mis padres?
Sí, salvo que el terreno no se haya revalorizado desde que la adquirieron ellos. El plazo es de seis meses desde el fallecimiento y el que paga es el heredero. Muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95 % de la cuota cuando el heredero es hijo, cónyuge o ascendiente, así que lo primero es mirar la ordenanza del municipio. Además tendrás el impuesto de sucesiones de tu comunidad autónoma.
¿Y si el piso lo heredé hace dos años y ahora lo vendo?
El periodo de generación arranca en la fecha del fallecimiento del causante, que es cuando tú lo adquiriste, no en la fecha en que él lo compró. Dos años de tenencia aplican el coeficiente de 0,14. Y como valor de adquisición para el método real se toma el que se declaró en la herencia, que suele ser alto: es un caso típico en el que el método real sale mucho mejor.
¿Los coeficientes de 2026 subieron o no?
Subieron durante veintisiete días y volvieron atrás. El art. 18 del Real Decreto-ley 16/2025 aprobó una tabla más alta con efectos desde el 1 de enero de 2026, pero el Congreso derogó ese decreto-ley por Resolución de 27 de enero de 2026, publicada en el BOE del 28. Desde esa fecha se aplica de nuevo la tabla del Real Decreto-ley 8/2023. Solo las transmisiones devengadas entre el 1 y el 27 de enero de 2026 se liquidan con la tabla alta.
¿La plusvalía municipal se puede fraccionar?
Casi todos los ayuntamientos admiten aplazamiento o fraccionamiento en los términos de la Ley General Tributaria y de su propia ordenanza de recaudación, normalmente sin aval por debajo de cierto importe. Lo que no se puede es dejar de presentar la declaración dentro de plazo: el aplazamiento se pide sobre una deuda ya declarada.