Donar o heredar una vivienda: cuál sale más barato
Compara lo que cuesta donar un piso en vida frente a dejarlo en herencia. La calculadora pone las dos rutas una al lado de la otra con los tres impuestos que intervienen: el de Sucesiones y Donaciones de quien recibe, el IRPF de quien transmite —el coste que casi nadie cuenta— y la plusvalía municipal. Las dos columnas se calculan con la misma vara de medir, la normativa estatal, y puedes añadir la bonificación de tu comunidad para cada una.
El valor de referencia del Catastro, que es la base imponible del impuesto para un inmueble (art. 9.3 de la Ley del ISD). Lo consultas gratis en la Sede Electrónica del Catastro.
Precio de compra más ITP o IVA, notaría, registro y mejoras. Sirve para calcular la ganancia patrimonial de la donación.
Si es anterior a 1995 se aplican los coeficientes de abatimiento de la disposición transitoria 9.ª de la Ley del IRPF.
A partir de 65 años la ganancia de la vivienda habitual está exenta.
Solo cambia el resultado por debajo de los 21 años.
La tarifa es progresiva, así que repartir baja la cuota de cada uno.
Fija el coeficiente multiplicador del art. 22 de la Ley del ISD. En Grupos I y II solo sube por encima de 402.678 €.
Es la pieza que más mueve el resultado: activa la exención del IRPF a partir de los 65 años y, en la herencia, la reducción del 95 %.
La reducción del 95 % de la vivienda habitual heredada exige convivencia en los dos años anteriores al fallecimiento (art. 20.2.c de la Ley del ISD).
La paga quien recibe en las dos rutas (art. 106.1.a del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales). Depende de tu ayuntamiento: si no la sabes, déjala en cero, porque afecta igual a las dos columnas.
Déjalo en 0 para ver la cuota estatal, que es el suelo. Si tu comunidad bonifica, ponlo aquí.
Cada comunidad tiene sus propios porcentajes, y no siempre coinciden con los de las donaciones.
Las tres diferencias que deciden el resultado
Donar y heredar tributan por el mismo impuesto, el de Sucesiones y Donaciones, con la misma tarifa del artículo 21 y el mismo coeficiente multiplicador del artículo 22 de su ley. Lo que cambia el resultado son tres cosas.
1. Las reducciones de la ley solo valen para las herencias
El artículo 20.2 de la Ley 29/1987 empieza literalmente por «En las adquisiciones mortis causa». Todo lo que viene después —la reducción de parentesco de 15.956,87 € para hijos mayores de 21 años, cónyuges y ascendientes, la de discapacidad, la de los seguros de vida y la del 95 % de la vivienda habitual con tope de 122.606,47 € por heredero— se aplica únicamente cuando alguien fallece.
En una donación las únicas reducciones estatales son las de los apartados 6 y 7 del mismo artículo: empresa individual, negocio profesional, participaciones en entidades y bienes del patrimonio histórico. Una vivienda no entra en ninguna. Es decir: donar el mismo piso a la misma persona parte de una base liquidable más alta y, con una tarifa progresiva, eso se paga dos veces.
2. Quien dona paga IRPF; quien fallece, no
Esta es la pieza que se olvida en casi todas las comparaciones. El artículo 33.3.b) de la Ley del IRPF dice que no existe ganancia ni pérdida patrimonial «con ocasión de transmisiones lucrativas por causa de muerte del contribuyente». Es la llamada plusvalía del muerto: lo que el inmueble se ha revalorizado desde que se compró hasta el fallecimiento no tributa nunca en el IRPF.
En una donación sí tributa. El donante no cobra nada, pero el artículo 36 fija su valor de transmisión por las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones —para un inmueble, el valor de referencia del Catastro del artículo 9.3— y la diferencia con el valor de adquisición va a la base del ahorro, que en 2025 va del 19 % al 30 %. Un piso comprado por 90.000 € que hoy vale 200.000 € genera 110.000 € de ganancia y unos 24.180 € de IRPF, dinero que hay que sacar de otro sitio porque en la operación no ha entrado ningún euro.
Y hay un detalle cruel: si el inmueble vale hoy menos de lo que costó, la pérdida tampoco sirve para nada. El artículo 33.5.c) excluye las pérdidas patrimoniales debidas a transmisiones lucrativas inter vivos. Se pierde el dinero y no se compensa con ninguna ganancia.
La excepción que lo cambia todo: si el donante tiene 65 años o más y lo que dona es su vivienda habitual, la ganancia queda exenta por el artículo 33.4.b), que habla de «transmisión» sin distinguir. El manual del IRPF de la Agencia Tributaria lo recoge como transmisión «onerosa o lucrativa». Con eso, el coste de donar se reduce al impuesto de donaciones y a la plusvalía municipal.
3. No manda la misma comunidad autónoma
El artículo 32.2 de la Ley 22/2009 reparte el impuesto así:
- Herencia: tributa donde el fallecido tenía su residencia habitual (letra a).
- Donación de un inmueble: tributa donde radica el inmueble (letra b), da igual dónde vivan el donante y el donatario.
Alguien que reside en una comunidad y tiene un apartamento en otra no aplica la misma normativa según done o deje en herencia. Y como las bonificaciones autonómicas son enormes y no coinciden entre donaciones y sucesiones, esa diferencia puede pesar más que todo lo anterior. Compruébalo en las guías del impuesto de sucesiones por comunidad autónoma.
La plusvalía municipal se paga en las dos rutas
El incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana se devenga tanto al donar como al heredar, y en las dos lo paga quien recibe: el artículo 106.1.a) del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales señala como sujeto pasivo al adquirente en las transmisiones a título lucrativo.
La asimetría está en la bonificación. El artículo 108.4 permite a las ordenanzas municipales bonificar hasta el 95 % de la cuota, pero solo en las transmisiones «a título lucrativo por causa de muerte» a favor de descendientes, cónyuges y ascendientes. Muchos ayuntamientos grandes la tienen. En una donación no existe. Merece la pena mirar la ordenanza del municipio antes de decidir.
Donar solo la nuda propiedad y reservarse el usufructo
Es la fórmula que suele proponerse para donar sin quedarse sin casa: se dona la nuda propiedad y el titular conserva el derecho a vivir en ella hasta su fallecimiento. Fiscalmente funciona así:
- El usufructo vitalicio se valora en el 70 % del valor del bien menos un punto por cada año del usufructuario por encima de 19, con un mínimo del 10 % (artículo 26.a de la Ley del ISD). A los 70 años, el usufructo vale el 19 % y la nuda propiedad el 81 %.
- Quien recibe la nuda propiedad liquida sobre ese valor reducido, pero con el tipo medio efectivo que correspondería al valor íntegro del bien (artículo 51.2 del Reglamento del ISD). No se ahorra progresividad, solo base.
- No es un ahorro definitivo: al extinguirse el usufructo, el nudo propietario tiene que pagar de nuevo sobre el valor que se atribuyó al usufructo al constituirse, con ese mismo tipo medio efectivo. El impuesto se parte en dos momentos, no desaparece. Y esa segunda liquidación no es una herencia, así que no se le aplican las reducciones mortis causa.
- La exención del IRPF de los mayores de 65 años sí alcanza a la donación de la nuda propiedad de la vivienda habitual.
Si el donante tiene menos de 65 años, cómo se reparte el valor de adquisición entre usufructo y nuda propiedad para calcular su ganancia patrimonial es una cuestión discutida, sin una regla cerrada en la ley. Por eso esta calculadora trabaja con el pleno dominio: para el escenario de nuda propiedad conviene un cálculo individual con asesor.
Lo que no es fiscal y también cuenta
Una donación produce efectos hoy y es irrevocable salvo en los supuestos tasados de los artículos 644 y siguientes del Código Civil (superveniencia de hijos, incumplimiento de cargas e ingratitud). Quien dona su vivienda deja de ser propietario de la casa en la que vive. Además, lo donado a un hijo se computa en la herencia futura para calcular las legítimas de los demás, así que puede generar conflictos entre hermanos que la calculadora no puede medir.
Y los plazos no se parecen: una donación se autoliquida en 30 días hábiles desde la escritura y una herencia en seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis (artículos 67 y 68 del Reglamento del ISD).
Preguntas frecuentes
¿Puedo donar la casa y seguir viviendo en ella?
Sí, donando la nuda propiedad y reservándote el usufructo vitalicio. Ten en cuenta que el impuesto no desaparece: se paga una parte ahora sobre el valor de la nuda propiedad y el resto cuando se extinga el usufructo, con el mismo tipo medio efectivo, por el artículo 51.2 del Reglamento del ISD.
¿Hay que ir al notario para donar un inmueble?
Sí. El artículo 633 del Código Civil exige escritura pública para la donación de bienes inmuebles, y sin ella la donación no es válida. A eso se suman los aranceles notariales y del registro, que no entran en esta calculadora porque no son impuestos.
¿Y si en vez de donar vendo el piso a mi hijo?
Entonces es una compraventa: el comprador paga Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en lugar del de Donaciones y el vendedor tributa igualmente por la ganancia patrimonial, aunque en ese caso sí recibe el dinero. Puedes estimar las dos partes en la calculadora de ITP y en la calculadora de la ganancia por venta de vivienda. Cuidado con vender por debajo del valor de mercado: el artículo 35.2 de la Ley del IRPF impone el valor normal de mercado si el declarado es inferior.
¿Tributa el que recibe la donación en su IRPF?
No. Lo recibido por donación tributa en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y el artículo 6.4 de la Ley del IRPF excluye de ese impuesto la renta que ya está sujeta al de Sucesiones y Donaciones. Quien tributa en el IRPF es el donante, por su ganancia patrimonial.
¿Puedo renunciar a una donación como se renuncia a una herencia?
Una donación se puede no aceptar, pero una vez aceptada es irrevocable salvo en los casos del artículo 644 y siguientes del Código Civil. La renuncia a una herencia funciona de otra manera y tiene sus propios efectos fiscales: los explicamos en renunciar a una herencia.
¿Qué valor tengo que poner, el del Catastro o el de mercado?
El valor de referencia del Catastro, que desde la Ley 11/2021 es la base imponible del impuesto para los inmuebles por el artículo 9.3 de la Ley del ISD. Si el valor que declaráis es superior al de referencia, se toma el declarado. No confundas el valor de referencia con el valor catastral: son magnitudes distintas y se consultan por separado en la Sede Electrónica del Catastro.