Donar o heredar una vivienda en 2026: qué sale más barato
Contenido elaborado por el equipo editorial de CalculadoraRenta.es a partir de fuentes oficiales (AEAT y BOE). Cómo verificamos los datos.
Donar o heredar una vivienda es una de las decisiones patrimoniales que más dinero mueve en España y una de las que peor se explican. La creencia habitual es que donar en vida «adelanta» la herencia y sale parecido. No sale parecido: con normativa estatal, donar un piso a un hijo puede costar el doble que dejarlo en herencia, y el motivo principal no es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sino el IRPF de quien dona. Hay, eso sí, un supuesto muy concreto en el que la diferencia casi desaparece.
Las reducciones de la ley solo existen en la herencia
Donar y heredar tributan por el mismo impuesto, con la misma tarifa progresiva (artículo 21 de la Ley 29/1987) y el mismo coeficiente por patrimonio previo del que recibe (artículo 22). Lo que cambia es lo que se resta antes de aplicar esa tarifa.
El artículo 20.2 de esa ley empieza literalmente por «En las adquisiciones mortis causa», y todo lo que enumera después se aplica solo cuando alguien fallece: la reducción de parentesco de 15.956,87 € para hijos mayores de 21 años, cónyuges y ascendientes, la de discapacidad y la del 95 % de la vivienda habitual con tope de 122.606,47 € por heredero.
En una donación las únicas reducciones estatales son las de los apartados 6 y 7: empresa individual, negocio profesional, participaciones y patrimonio histórico. Una vivienda no encaja en ninguna, así que donar parte de una base liquidable más alta.
El coste que nadie cuenta: el IRPF de quien dona
El artículo 33.3.b) de la Ley del IRPF establece que no hay ganancia ni pérdida patrimonial «con ocasión de transmisiones lucrativas por causa de muerte del contribuyente». Es la llamada plusvalía del muerto: lo que la vivienda se ha revalorizado desde que se compró hasta el fallecimiento no tributa nunca.
En una donación sí tributa, y lo paga el donante. Aunque no reciba ni un euro, el artículo 36 fija su valor de transmisión por las normas del impuesto de donaciones —para un inmueble, el valor de referencia del Catastro del artículo 9.3— y la diferencia con lo que le costó va a la base del ahorro, con tipos del 19 % al 30 % en 2025. Y si la vivienda vale hoy menos de lo que costó, la pérdida no sirve de nada: el artículo 33.5.c) excluye las pérdidas por transmisiones lucrativas inter vivos.
Cuánto dinero supone
Un ejemplo con números redondos, estimación orientativa con normativa estatal y sin bonificaciones autonómicas. Piso con valor de referencia de 200.000 €, comprado en 2005 por 90.000 €, que pasa a un único hijo de 40 años sin patrimonio previo relevante:
| Concepto | Donar en vida | Dejar en herencia |
|---|---|---|
| Base imponible | 200.000 € | 200.000 € |
| Reducciones estatales | 0 € | −15.956,87 € |
| Base liquidable | 200.000 € | 184.043,13 € |
| Cuota del impuesto de donaciones o sucesiones | 31.640,85 € | 28.250,01 € |
| IRPF del titular por la ganancia patrimonial | 24.180,00 € | 0 € |
| Total | 55.820,85 € | 28.250,01 € |
Donar cuesta 27.570,84 € más, y casi el 90 % de esa diferencia es el IRPF del donante: 110.000 € de ganancia patrimonial que en la herencia simplemente no existen.
El supuesto en que la diferencia casi desaparece
Si el titular tiene 65 años o más y lo que dona es su vivienda habitual, la ganancia patrimonial queda exenta por el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF, que habla de «transmisión» sin distinguir entre venta y donación; el manual del IRPF de la Agencia Tributaria lo recoge como transmisión «onerosa o lucrativa». Hacen falta tres años de residencia continuada, o que lo fuese hasta cualquier día de los dos anteriores.
Con eso el IRPF de la donación se va a cero. Pero falta la otra mitad: la reducción del 95 % de la vivienda habitual heredada exige que el heredero hubiera convivido con el fallecido los dos años anteriores (artículo 20.2.c). En la mayoría de las familias los hijos ya no viven con sus padres, así que no se aplica. Con el mismo piso del ejemplo:
| Escenario (titular de 68 años, vivienda habitual) | Donar | Heredar | Diferencia |
|---|---|---|---|
| El hijo convive con el titular | 31.640,85 € | 6.454,01 € | 25.186,84 € |
| El hijo no convive (lo habitual) | 31.640,85 € | 28.250,01 € | 3.390,84 € |
Sin convivencia, la diferencia se derrumba de 27.570 € a 3.390,84 €, que es exactamente la reducción de parentesco convertida en cuota. Y a partir de ahí cualquier bonificación autonómica sobre las donaciones puede darle la vuelta al resultado.
No manda la misma comunidad autónoma
Es el punto que más sorpresas da. El artículo 32.2 de la Ley 22/2009 reparte el impuesto de forma distinta según la ruta: la herencia tributa donde el fallecido tenía su residencia habitual (letra a) y la donación de un inmueble donde radica el inmueble (letra b), sin importar dónde vivan donante y donatario.
Quien reside en una comunidad y tiene un apartamento en otra no aplica la misma normativa según done o deje en herencia ese apartamento. Como las bonificaciones autonómicas llegan al 99 % y no coinciden entre donaciones y sucesiones, esa diferencia puede pesar más que todo lo demás.
Y la plusvalía municipal, en las dos
El impuesto municipal se devenga en ambos casos y lo paga quien recibe (artículo 106.1.a) del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales). La asimetría está en la bonificación: el artículo 108.4 permite a las ordenanzas rebajar hasta el 95 % de la cuota, pero solo en transmisiones «por causa de muerte» a favor de descendientes, cónyuges y ascendientes. En una donación no existe.
Para poner una cifra a esa columna, la calculadora de plusvalía municipal liquida el impuesto por los dos métodos que permite la ley y aplica el más barato. Ojo con la tabla de coeficientes: la subida aprobada para 2026 decayó en enero y hoy siguen vigentes los coeficientes de 2024.
Qué puedes hacer ahora
- Pon tus números en las dos columnas. La calculadora para comparar donar o heredar una vivienda liquida las dos rutas con la misma vara de medir: impuesto de donaciones o sucesiones, IRPF del titular y plusvalía municipal.
- Consulta el valor de referencia, no el catastral. Son magnitudes distintas y la base imponible es la primera. Se consulta gratis en la Sede Electrónica del Catastro.
- Mira las dos comunidades implicadas, la del inmueble y la de residencia, en las guías del impuesto de sucesiones por comunidad autónoma y en la calculadora de herencias, que sí aplica las bonificaciones autonómicas.
- Si te planteas vender en lugar de donar, el titular tributa igual por la ganancia pero cobra: estímalo en la calculadora de la ganancia por venta de vivienda y el coste del comprador en la calculadora de ITP.
- Cuenta los plazos. Una donación se autoliquida en 30 días hábiles desde la escritura; una herencia, en seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis (artículos 67 y 68 del Reglamento del ISD).
- Y mira el efecto en el Impuesto sobre el Patrimonio. Si donas, dejas de tener ese bien a 31 de diciembre y tu patrimonio baja; si esperas a la herencia, sigue computando. Cuánto pesa eso cada año lo estimas en la calculadora del Impuesto sobre el Patrimonio, que además avisa de la obligación de declarar por encima de 2.000.000 € en bienes aunque la cuota sea cero. Lo explicamos en quién declara y quién paga el Impuesto sobre el Patrimonio.
En resumen
- Con normativa estatal heredar sale más barato: las reducciones del artículo 20.2 de la Ley del ISD solo rigen por causa de muerte.
- La diferencia grande no la marca ese impuesto, sino el IRPF del donante: la herencia no genera ganancia patrimonial y la donación sí.
- Si el titular tiene 65 años o más y dona su vivienda habitual, ese IRPF desaparece y la brecha del ejemplo cae de 27.570 € a 3.390 €.
- La reducción del 95 % de la vivienda heredada exige convivencia de dos años. Sin ella, heredar pierde su mayor ventaja.
- No se aplica la misma comunidad: la donación de un inmueble tributa donde está el inmueble; la herencia, donde vivía el fallecido.
- Donar es irrevocable salvo en los casos del artículo 644 y siguientes del Código Civil y exige escritura pública (artículo 633): el impuesto no debería ser el único criterio.
Información orientativa elaborada a partir del articulado consolidado de la Ley 29/1987 y su Reglamento, de la Ley 35/2006 del IRPF, de la Ley 22/2009 y del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Los ejemplos son estimaciones con normativa estatal y sin bonificaciones autonómicas, que pueden cambiar el resultado por completo. No sustituye al asesoramiento profesional. Actualizado el 2 de septiembre de 2026.